LMNP/LMP

Location meublée non professionnel (LMNP) et professionnelle (LMP) :

Ce sont des régimes fiscaux qui existent depuis 1949. Ils sont principalement destinés aux investisseurs qui mettent en location des biens meublés (chambres, appartement,…). Les entreprises qui louent des logements meublés peuvent parfois aussi s’approcher de ses régimes fiscaux avantageux.

Conditions de la LMNP :

  • Il faut acheter un meublé comportant des services précis lui conférant son éligibilité. La résidence dans laquelle le logement en LMNP fait partie doit proposer 3 des 4 services suivants :
    • Fourniture de linge de maison,
    • Nettoyage des locaux,
    • Accueil de la clientèle,
    • Service de petit déjeuner
  • Les recettes des locations meublées doivent être inférieures ou égales à 23 000 €,
  • Les recettes des locations meublées doivent représenter moins de 50% des revenus globaux,
  • Le bien immobilier doit obligatoirement être loué pendant au moins 9 ans par un exploitant professionnel. Il faut louer 20 ans la location meublée pour conserver la TVA en cas d’achat Hors Taxes (9 ans si vous trouvez un acheteur qui conserve le bail commercial en l’état).

Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMNP :

  • Les loyers font partis de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) dans lequel, les charges provenant de cette activité sont déductibles et peuvent s’imputer aux loyers. Charges déductibles :
    • Les intérêts d’emprunts
    • Les frais de notaire
    • La taxe foncière
    • La taxe d’habitation
    • Les assurances
    • Les travaux de réparation
    • L’amortissement du bien (sauf si Censi Bouvard)
    • L’amortissement des travaux
  • A terme, vous pouvez opter pour le micro BIC avec un abattement de 50 % plafonné à des revenus de 32 900 € maximum alors que le micro foncier n’a un abattement que de 30 % sur 15 000 € maximum.
  • Le statut LMNP vous permet aussi de récupérer la TVA à 20 % et de bénéficier :
    • Soit de la réduction Censi Bouvard à 11 %, dans la mesure où c’est une résidence de service et que vous confiez la gestion du bien à un exploitant professionnel.
    • Soir d’amortir l’ensemble du logement sur vos revenus. En cas de censi Bouvard, vous ne pouvez amortir le bien.

Les autres avantages de la LMNP :

  • Pas de gestion : La gestion de votre bien immobilier est confiée à un exploitant et un comptable s’occupera de la déclaration (Le comptable coûte environ 200-300 € HT/an et sa prestation est déductible des loyers).
  • Les baux commerciaux sont des baux de longues durées : 9 à 12 ans pour vous sécuriser.
  • Vous percevez donc les loyers même si le bien n’est pas occupé. C’est l’avantage du bail commercial.

Inconvénients :

  • De votre rentabilité donc de vos loyers dépend la valeur de votre bien.
  • Vous risquez une double imposition sur les plus-values en cas de décès ou donation.
  • Vous devez retrouver un autre exploitant en cas de faillite du précédent pour conserver la TVA et la valeur de votre investissement. Exemple : si votre exploitant fait faillite à la 15ème année et que vous ne souhaitez pas reprendre un autre exploitant (exemple des LMNP de tourisme ou sénioriales qui deviennent des résidences secondaires), vous rembourserez 5/20ème de la TVA.
  • Le gestionnaire peut faire défaut. (Il est essentiel de choisir un gestionnaire « fiable » et solide).

Conseil :

Pour être beaucoup plus indépendant de l’exploitant et transformer le bien meublé en bien immeuble normal ou en location nue dans le futur, nous conseillons vivement les :

  • les résidences étudiantes :
    • La résidence étudiante est un produit d’investissement à rendement garanti et modulable.
    • Le marché de la résidence étudiante se caractérise par une forte demande face à une pénurie de l’offre.
    • C’est un investissement rentable. Il génère des revenus sur une longue période. Vous avez, à terme, les avantages du rendement des studios sans avoir eu, pendant la durée de financement, les à-coups des changements de locataires (parfois les logements sont vides 2 mois en été dans les studios étudiants à titre privé).

Pour une rentabilité investissement locatif pérenne ainsi qu’une forte rentabilité avec des gestionnaires solides et compétents (+ de 30 ans parfois) :

  • Les résidences de santé publique – EHPAD
    • Les résidences médicalisées répondent à une forte demande liée à l’accroissement d’une population vieillissante et dépendante.
    • Taux d’équipement : Entre fin 2007 et fin 2013, la population des 75 ans et plus a augmenté de 1,5% par an. Dans la même période, le nombre de places d’hébergement de personnes âgées (maisons de retraite, logements-foyer et USLD – unités de soin de longue durée) n’a augmenté que de 1,37% par an. Il y a donc une érosion du taux d’équipement (env. 125 places d’hébergement pour 1000 personnes de 75 ans ou plus).
    • Ce sont des établissements adaptés, qui accueillent dans un cadre médicalisé des personnes, seules ou en couple, ayant plus de 60 ans et en perte d’autonomie. C’est un excellent produit d’investissement pour placer votre argent, pour compléter vos revenus ou pour préparer votre retraite.
    • Les taux de rendement sont de l’ordre de 4.5 à 5%.

Conditions pour avoir le statut de LMP :

  • Inscription obligatoire au registre du commerce des sociétés en qualité de loueur en meublé professionnel.
  • Les recettes doivent être supérieures ou égales à 23 000€ par an.
  • Les recettes doivent représenter 50 % minimum des revenus totaux.

Quels sont les avantages fiscaux du statut de LMP :

  • Une imputation des déficits fiscaux générés par : les intérêts d’emprunt, les assurances (ADI), les charges locatives et liées à l’acquisition, les taxes foncières… sur le revenu global.
  • Une exonération de la plus-value au-delà de la 5ème année si vos recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 €.
  • Une exonération pendant 2 ans de la taxe foncière dans le neuf.
  • Une exonération de l’ISF possible 2 conditions remplies : si plus de 23 000 € de recette et si cela représente plus de la moitié de ses revenus.
  • Avantage à la transmission de son patrimoine. Les droits peuvent même être calculés après un abattement de 75% de la valeur des biens sous plusieurs conditions.

Quels sont les inconvénients du statut :

  • Les inconvénients restent identiques à ceux rencontrés pour la LMNP. Il s’agit du même type d’investissement. La seule différence réside dans l’atteinte des plafonds permettant de changer de statut.

Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation pour investir Strasbourg vous permettant d’obtenir des réductions d’impôts : découvrez les lois de défiscalisation Loi Pinel, LMNP/LMP.

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